국토교통부는 2024년 6월 5일 오전에 건설, 증권, 자산운용 업계와 함께 PF(project financing) 사업사업 지원을 위한 간담회를 개최했습니다. 이번 간담회에서는 리츠(Corporate Restructuring REITs)를 활용한 새로운 PF사업 지원방안을 논의하고, 제도개선 방향을 모색했습니다.
1. 리츠와 PF사업의 정의
1) 리츠(REITs): 부동산투자회사로, 여러 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 그 수익을 배당금 형태로 분배합니다. 주로 상업용 부동산에 투자하며, 안정적인 수익을 창출합니다. 리츠는 소액 투자자도 부동산에 간접적으로 투자할 수 있게 하여 부동산 시장의 유동성을 높이고, 안정적인 수익을 제공합니다. 이는 주택 시장의 안정을 도모하고, 부동산 자산의 효율적인 활용을 촉진하는 역할을 합니다.
2) PF사업(Project Finance): 특정 프로젝트의 현금 흐름과 자산을 담보로 자금을 조달하는 금융 기법으로, 주로 대규모 인프라나 개발 프로젝트에 사용됩니다. PF사업은 대규모 자금이 필요한 프로젝트에 필수적입니다. 특히, 주택 및 인프라 개발에서 중요한 역할을 하며, 자금 조달의 효율성을 높이고 리스크를 분산시키는 데 기여합니다.
2. 리츠와 PF사업의 결합
리츠와 PF사업의 결합은 두 금융 기법의 강점을 결합하여 주택 및 인프라 개발을 촉진합니다. 이는 미분양 주택 문제를 해결하고, 안정적인 임대주택 공급을 통해 주거 안정성을 높이는 데 기여합니다. 국토교통부는 이러한 결합을 통해 새로운 PF사업 지원 방안을 모색하고 있습니다.
3. 성공 사례 분석
판교 알파돔시티: 이 프로젝트는 공모형 PF사업의 성공 사례로 꼽힙니다. 알파돔시티는 신한리츠운용이 리츠를 통해 자금을 조달하고, 판교의 IT 기업을 중심으로 한 상업 지구를 개발하는 데 성공했습니다. 이는 PF사업과 리츠의 결합이 어떻게 성공적인 프로젝트로 이어질 수 있는지를 보여줍니다.
4. 주요 논의 사항
1) 미분양 주택과 리츠의 활용
국토교통부는 지난 3월 28일, 준공 후 미분양 주택을 매입하여 임대하기 위한 방안으로 기업구조조정리츠(CR리츠, corporate real estate investment trust)를 도입하겠다고 발표한 바 있습니다. 이에 따라 미분양 리스크를 줄이고, 공공지원민간임대리츠로 전환하는 방안이 모색되었습니다.
2) 금리 조절과 모기지 보증
업계는 미분양 CR리츠가 자금 조달 금리를 낮춰 사업성을 개선할 수 있도록 모기지 보증을 활용하는 방안을 제안했습니다. 이는 채무자가 모기지 대출을 상환하지 않을 경우, 보증기관이 대출 상환을 보증하는 방식입니다.
3) 임대주택 공급 활성화
임차인의 신용도와 건설사의 신용도를 고려하여, 공공지원민간임대리츠 시장 참여 기준을 완화하고, 임대주택 건설을 촉진하는 방안이 논의되었습니다. 이는 주택건설 실적을 3년간 300세대 미만에서 5년간 300세대 이상으로 확대하는 것을 목표로 하고 있습니다.
4) 리츠 구조 개선 및 운영
전국의 미분양 주택 중 신탁사가 보유한 주택을 리츠로 담보할 수 있도록 법적 해석을 요청하며, 리츠 영업인가 신청 시 행정 절차를 간소화하는 방안이 제안되었습니다. 또한, 장기적인 미분양 주택 흡수 방안을 마련하고, 주택은행 형태로 재고자산을 운영하는 리츠 구조를 설계하는 방안이 논의되었습니다.
결론 및 향후 계획
국토교통부 김규철 주택토지실장은 민간자본으로 구성된 리츠가 미분양 주택을 매입하여 임대주택으로 운영하고, 부양목적 PF사업을 공공지원민간임대리츠로 전환할 경우, PF 정상화 지원뿐 아니라 임대주택 공급 증대로 주거 안정성에 기여할 수 있다고 강조했습니다. 또한, 간담회에서 논의된 제도 개선 사항을 최대한 신속하게 적용할 수 있도록 관련 규정 개정 등을 추진하겠다고 밝혔습니다.
이번 간담회를 통해 리츠를 활용한 미분양 주택 해결 방안과 PF사업의 새로운 길이 열리길 기대합니다. 국토교통부는 지속적인 제도 개선과 지원 방안을 통해 주택 시장의 안정을 도모할 것입니다.
